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Eine Vermieterin kündigt ihren Mietern wegen Zahlungsverzug das seit 1998 bestehende Mietverhältnis und bekommt vor dem BGH (AZ VIII ZR 12/18) Recht. Die Mieter sind zur Räumung der Wohnung verpflichtet.
Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung, wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.
Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung, sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung der Mieter im März 2016 äußerten sie, dass sie nicht zur Duldung der Mängelbeseitigung verpflichtet sind.
Mängel dürften aufgrund des noch laufenden Rechtsstreits nicht beseitigt werden, da diese wichtige Beweismittel darstellen. Zwar könne ein Termin zur Besichtigung der Mängel stattfinden, die Mangelbeseitigung könne aber nur mit dem Einverständnis des vorigen Vermieters und Klägers erfolgen. Somit behielten sie auch weiterhin einen Teil der Miete ein.
Im Juli 2016 sprach die Vermieterin eine erneute Kündigung aus. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Mieter mit etwa 4900 Euro, einer Summe von mehr als zwei Monatsmieten, im Verzug. Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und forderte zur Räumung auf.
Das Leistungsverweigerungsrecht ist für die Mieter im März 2016 entfallen, da die Beklagten es abgelehnt haben, die Beseitigung der Mängel zu dulden. Nach § 320 BGB endet das Leistungsverweigerungsrecht, sofern die Mängel entweder beseitigt sind oder dem Vermieter die Mängelbeseitigung nicht gewährt wird. Die gesamten einbehaltenen Beträge werden zur sofortigen Zahlung fällig. Der angegebene Grund, Beweismittel würden durch die Mangelbeseitigung vernichtet ist obsolet, denn diese können zum Beispiel durch Fotos oder Bescheinigungen von Handwerkern nachgewiesen werden.
Quelle: BGH
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Sanierungspflichten bei Bestandsimmobilien